هر دور از چرخه‌های تجاری بازار مسکن شامل شش وضعیت متفاوت است. اگر‌چه این وضعیت‌ها به طور کامل قابل تفکیک نیستند، با توجه به پارامترهایی از قبیل تعداد معاملات مسکن، تعداد درخواست برای پروانه ساخت، نرخ رشد ماهانه و سالانه قیمت، تعداد خانه‌های نوساز خالی، میزان تمایل به پیش خرید و موارد مشابه، می‌توان به طور تقریبی تشخیص داد که بازار مسکن در کدامیک از آن‌ها قرار دارد.
ویژگی‌ها و نشانه‌های کلی وقوع هر وضعیت به همراه استراتژی بهینه قابل اتخاذ توسط متقاضیان و عرضه‌کنندگان به شرح زیر است:
١– رونق اندک: زمانی است که تقاضای مصرفی تحریک شده و تعداد معاملات رو به افزایش است؛ نرخ رشد قیمت‌های اسمی مسکن به نرخ تورم عمومی قیمت‌ها نزدیک می‌شود و انتظار برای افزایش بیشتر قیمت‌ها نیز وجود دارد. این وضعیت زمان مناسبی برای ورود متقاضیان است و پیش خرید و خرید ساختمان کلنگی استراتژی مناسبی خواهد بود. از طرف دیگر عرضه‌کنندگان بهتر است در این دوره به سرعت برای اخذ پروانه ساخت اقدام و شروع به ساخت مسکن نمایند. طبیعتاً در این وضعیت پیش فروش استراتژی و مناسبی برای عرضه کننده نخواهد بود.
۲– رونق شديد: این وضعیت زمانی اتفاق می‌افتد که اکثر فعالان بازار متوجه سودآوری مسکن شده‌اند و قصد ورود به آن را دارند. در این دوره تقاضا برای خرید و پیش خرید به صورت فزاینده‌ای رشد کرده و تعداد معاملات رو به افزایش است. قیمت مسکن و به‌خصوص قیمت زمین رشد شدیدی را در این وضعیت تجربه می‌کنند و سازندگان قدرت سرمایه‌گذاری جدید را دارند. این وضعیت زمان مناسبی برای خرید متقاضیان به شمار نمی‌رود؛ اما متقاضیانی که به قصد سفته‌بازی وارد بازار مسکن می‌شوند، می‌توانند در این وضعیت هم به سود مورد انتظار خود برسند. عرضه‌کنندگان در این زمان بهتر است پروژه جدیدی را شروع نکنند بلکه به مرور واحدهای ساخته شده را به فروش برسانند.
۳- چرخش بازار: این وضعیت در واقع اواخر دوران رونق است که بسیار کوتاه مدت بوده و رشد قیمت ها به یک‌باره کاهش می‌یابد و قیمت‌های اسمی مسکن به اوج خود می‌رسند، بسیاری از پروژه‌های در دست انجام در این دوره تکمیل شده و آماده عرضه می‌شوند. این دوره بدترین زمان برای خرید واحد مسکونی و آخرین فرصت برای فروش مناسب آن است. شروع پروژه ساخت‌و‌ساز جدید در این وضعیت بسیار غیراقتصادی محسوب شده و لذا خرید ساختمان کلنگی به منظور تعمیر استراتژی درستی نخواهند بود.
۴– رکود اندک: زمانی است که تقاضای غیرمصرفی به تدریج از بازار مسکن خارج می‌شود و نقدینگی موجود در این بازار رو به کاهش است. در این وضعیت متقاضیان به امید کاهش بیشتر قیمت‌ها و عرضه‌کنندگان به امید بازگشت دوباره قیمت‌ها به سطح قبلی هستند و لذا تعداد معاملات کاهش شدیدی را تجربه می‌کند. در این وضعیت متقاضی مصرفی مسکن بهتر است خرید خود را به تأخیر بیاندازد و عرضه‌کننده بهتر است واحدهای تکمیل شده خود را هر چه سریع‌تر و حتی با کاهش قیمت بفروشد و وارد پروژه جدید نشود.
۵– رکود شدید: زمانی است که اکثر فعالین بازار متوجه عدم سودآوری مسکن شده‌اند و انتظارات مثبتی از ورود به این بازار در کوتاه مدت ندارند، قیمت‌های واقعی به پایین‌ترین حد خود رسیده و اگر رکود شدید باشد حتی احتمال کاهش قیمت‌های اسمی نیز وجود دارد. خریداران مسکن در این دوره بسیار محدودند و درخواست برای صدور پروانه ساخت نیز به ندرت انجام می‌شود. متقاضیان معرفی در این دوره، با قدرت چانه زنی بالا می‌توانند بهترین گزینه‌های خود را انتخاب کنند و نسبت به خرید تصمیم بگیرند اما متقاضیان غیرمصرفی بهتر است هنوز وارد بازار نشوند. برای عرضه‌کنندگان نیز ورود به پروژه جدید توجیه اقتصادی نخواهد داشت.
۶– خروج از رکود: حالتی است که تعداد معاملات به مرور رو به افزایش است. فعالین بازار انتظار کمی برای کاهش و یا ثبات قیمت دارند و لذا تقاضا برای خرید مسکن رو به افزایش است. قیمت واقعی مسکن به طور کلی در این دوره افزایش نخواهد داشت، با این حال رشد قیمت انواع مختلف واحدهای مسکونی متفاوت خواهد بود. برای مثال این احتمال وجود دارد که واحدهای مسکونی لوکس و گران قیمت با ثبات قیمت اسمی روبه رو شوند، در حالی‌که واحدهای مسکونی با متراژ متوسط افزایش قیمت اسمی را تجربه کنند. استراتژی مناسب متقاضیان مصرفی در این دوره پیش خرید و استراتژی مناسب سرمایه‌گذاران درخواست مجوز یا همان پروانه ساخت است.
جهت آشنایی بیشتر با صنعت ساختمان پیشنهاد میکنیم مقاله های زیر را نیز مطالعه بفرمایید.
پاسخی بگذارید
برای نوشتن دیدگاه باید وارد بشوید.